弁護士法人杜協同 阿部・佐藤法律事務所

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震災法律相談Q&A

借地上の建物の流失

A:借家の場合とは違って賃貸借の目的物(土地)がなくなるわけではないので、借地権は消滅しません。
ご質問のような特約があった場合でも、原則として同様に考えて構いません。
そのような特約は、借地法11条、借地借家法9条に基づき無効とされるためです(最判昭33・1・23)。
ただし、借地権が一時使用目的の場合には、そのような特約も有効と解されていますので、その点だけは注意が必要です。

A:そのままにしておいてはいけません。
借地権の対抗要件としては、一般的に借地上の建物の登記が利用されてきました(借地借家10条1項)。
しかし、建物が消滅してしまうとこの建物の登記は無効な登記となり、対抗力もなくなってしまいます。
したがって、今のままの状態で、第三者が当該土地を買い受けて所有権移転登記を完了すると、買受人に借地権を対抗できなくなってしまいます。
このような事態を防ぐためには、借地人が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を、土地上の見やすい場所に掲示することが必要です(借地借家法10条2項)。
この掲示による対抗力は建物の滅失から2年間認められますが、その間に建物を新たに建て、その建物の登記をしなければなりません。
また、この掲示は継続的に行われていることが必要で、掲示が滅失すると原則として対抗力が失われるので、定期的にチェックして、滅失した場合には直ちに再掲示するなどの注意が必要です。
参考までに、掲示の例を挙げておきます。
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本件土地については、下記のとおり借地人が借地権を有し、建物を所有しておりましたが、平成23年3月11日の地震及びこれによる津波によって同建物が滅失しました。
借地人は同日から2年以内に建物を再築する予定ですので、借地借家法10条2項に基づく掲示をします。


1.土地の表示
2.借地期間
3.借地人の表示(住所・氏名)
4.滅失した建物の表示(所在・家屋番号・種類・構造・床面積)
5.建物が滅失した日
6.本掲示設置日
7.連絡先(電話番号)
以上

借地借家の問題

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